EKO ATLANTIC
Des quelque 25 quartiers présentement prévus sur le plan d’ensemble d’Eko Atlantic, 3 possèdent suffisamment de détails (gabarit des bâtiments, espaces publics, tracés des axes secondaires, etc.) pour être étudiés plus en profondeur. L’analyse sectorielle permet de faire ressortir un ensemble de qualités et de critiques urbaines pour chacun des 3 secteurs en question, mais surtout de mieux comprendre comment la vie s’organisera, à l’échelle de la rue, pour les dizaines de milliers de résidents, travailleurs et visiteurs de la nouvelle ville.
Analyse sectorielle
MARINA DISTRICT
SURFACE TERRE : 1 154 000 m2
SURFACE EAU : 76 677 m2
ÎLOTS MOYENS : 5500 m2
HAUTEUR MOYENNE BÂTIMENTS : 70 m
Construit à l’extrémité ouest de la péninsule, en bordure de mer, Marina District constitue la signature d’Eko Atlantic ainsi que le principal attrait touristique du projet. Avec sa promenade située le long de l’eau et son port de plaisance, le quartier accueillera les visiteurs en quête d’air pur ainsi que les bateaux de plaisance qui désirent parcourir les eaux calmes de la ville ou encore s’aventurer sur l’océan.
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Offrant un style de vie exclusif dans un environnement sécurisé et hautement modernisé, Marina District est appelé « à devenir un lieu privilégié pour investir, travailler, vivre et s’amuser. » Une grande parcelle de terrain adjacente à la marina sera d'ailleurs conservée et utilisée comme vaste lieu de récréation pour des concerts et événements sportifs.
La partie ouest du quartier offrira donc de magnifiques points de vue sur le port, la voie navigable ainsi que l’océan. Vers l’est, le secteur prendra une apparence davantage urbaine. Des bâtiments de hauteurs variées seront regroupés et espacés de manière à former autant des rues étroites que des boulevards plus larges bordés d’arbres et d’espaces commerciaux.
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Au niveau du sol, la mixité de volumes et l’augmentation graduelle des hauteurs de bâti permettent une bonne lisibilité des formes et motifs d’activité. L’espace au sol ainsi que les deux premiers étages seront exclusivement réservés aux restaurants, bar et points de vente, permettant un accès facile depuis les trottoirs et la promenade. On remarque également l’importance spatiale accordée aux places publiques – lieux de socialisation et de rencontres – qui bordent la promenade et s’infiltrent entre les bâtiments; créant des espaces davantage intimes et dramatiques.
Maintenir la circulation fluide et les rues claires semble également être une priorité ici, tout comme dans le reste d’Eko Atlantic. En effet, le stationnement de rue y sera interdit et sera plutôt relocalisé sous la surface du sol, où trois niveaux de souterrain seront construits. La décision d’éliminer le stationnement de rue s’inscrit dans une nouvelle politique présentée par l’État de Lagos, en 2014, dont l’objectif était de freiner de nombreux problèmes, notamment l’extorsion de frais de stationnement illégaux par des délinquants, la congestion routière, le commerce de rue non-réglementé ainsi que les accidents causés par des voitures stationnées au hasard.
Une image d’une version alternative de la marina montre l’importance accordée aux voitures. Le boulevard de 6 voies de large change complètement la dynamique du secteur et contredit le désir de créer un lieu agréable pour les piétons en plus de limiter le nombre de visiteurs potentiels et de restreindre l’accès à l’eau. De plus, seul le trottoir sépare la promenade piétonnière des voitures de luxe. L’absence d’arbres est notable tout comme celle de pistes cyclables. Enfin, considérant l’impossibilité pour les automobilistes de se garer temporairement sur rue, on perd une importante part de la clientèle potentielle ainsi que l’une des barrières les plus efficaces pour séparer piétons et véhicules en mouvement.
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Finalement, Marina District possède son monument phare : un bâtiment central dont la forme rappelle un coquillage et qui s’avance vers l’intérieur du port de plaisance. Bien que l’architecture et l’emplacement exacts restent à confirmer, l’édifice constitue un marqueur de séquence intéressant qui permettra aux visiteurs non-familiers avec le quartier de facilement se situer dans l’espace ainsi que dans leur trajet.
BUSINESS DISTRICT
SURFACE TERRE : 700 000 m2
HAUTEUR DES BÂTIMENTS : 35 à 50 étages
EKO BOULEVARD : 8 voies / 1.5 kilomètre
Les images dépeignant le futur Marina District démontrent de belles qualités urbaines. En effet, le large boulevard longeant le canal principal (Eko Waterway) se divise tout juste avant l’entrée au port de plaisance, limitant l’accès à l’eau aux piétons et embarcations. Le résultat est une promenade urbaine de 18 mètres de large sur laquelle les commerces tels que restaurants et bars peuvent empiéter à l’aide de terrasses. On remarque également une belle perméabilité entre les bâtiments, multipliant ainsi les possibilités de parcours et d’atmosphères.
Prévu pour la phase 1 du projet, Business District est destiné à devenir le principal centre d’activité commerciale et financière de Lagos. La caractéristique la plus impressionnante du quartier des affaires se présentera sous la forme d’un spectaculaire boulevard central large de 60 mètres et d’environ 2 kilomètres de long. Selon les promoteurs du projet, l’axe routier sera « semblable en taille aux Champs-Élysées de Paris ou encore à la Cinquième Avenue de New York » (Eko Atlantic.com). À l'extrémité nord du boulevard devrait se dresser un édifice emblématique, d'environ 50 étages, qui accueillera les bureaux des principales banques et compagnies de pétrole du pays.
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La rue comme espace de commerce - partie intégrante de Lagos - laisse donc place à un boulevard urbain exempté des contacts humains traditionnels. S'il y a généralement peu de démarcation claire entre quartiers résidentiels et espaces commerciaux à Lagos, Business District met en place une hiérarchie claire et nette: la route pour circuler, l'édifice pour transiger. Les activités qui se développaient dans l'ensemble des interstices de la ville et à l'extérieur des locaux traditionnels (faute de moyens financiers) sont donc mises de côté et ce, malgré leur importance dans l'histoire et la culture locale (Wasner, 2015). Finalement, une certaine ironie existe dans le fait que le plus gros boulevard de la métropole n'accueillera finalement aucune activité commerciale.
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Au niveau de la rue, l’intensité du boulevard se fait sentir et marque le paysage urbain. Avec seulement quelques passerelles aériennes, la perméabilité du secteur pourrait être compromise, en absence d’alternatives telles que des intersections souterraines. Les piétons peuvent toutefois compter sur de généreux trottoirs pour socialiser et déambuler le long des boutiques de luxe qui sont aménagées aux rez-de-chaussée des tours à bureaux. Cet éloignement du cadre bâti par rapport à la chaussée provoque, cependant, un manque de présence et de structuration des coins, en plus d’éloigner les façades des boutiques des yeux des automobilistes. Un tel éloignement pourrait entraîner une baisse d’achalandage, d’autant plus que le stationnement sur rue est encore une fois interdit.
EKO ENERGY ESTATE
SURFACE TERRE : 450 000 m2
DÉVELOPPEURS : Satellite Oil and Gas (Intels, Orlean Invest)
PHASE 1 : 3 tours de 21 étages
Présentement en construction, Eko Energy Estate est situé au nord-ouest d’Eko Atlantic, bordé par la Lagune de Lagos à l’ouest et par l'Île Victoria au nord. Le nouveau quartier bénéficie donc d’un emplacement clé ainsi que d’un large éventail d’accès indépendants.
Le secteur – majoritairement résidentiel – servira de domicile aux employés œuvrant dans l’industrie pétrolière nigérienne. Une navette rapide est d’ailleurs prévue pour amener le personnel vers leur lieu de travail, situé à seulement 750 mètres, dans Business District. Quant au bâti, on propose une série de grandes tours résidentielles, avec comme objectif principal de dégager le sol pour l’aménagement d’espaces verts publics. Dans certains cas, des sentiers seront construits à travers les bâtiments jusqu’à la voie publique, assurant une perméabilité intéressante pour les piétons. Les rues manquent, quant à elles, une certaine rigueur, alors que culs-de-sac, intersections en coin et carrefours giratoires se côtoient. Nous croyons qu’une forme de nœuds standardisée pourrait amener un peu d’ordre dans le paysage en plus de diminuer le trafic automobile et réduire le nombre d’accidents. Mentionnons également le geste d’ouverture réalisé au niveau des berges alors que ces dernières sont exemptées de constructions et demeurent accessibles aux résidents.
Enfin, une certaine forme de modularité est présente à travers le quartier, puisque ce dernier aura le droit – selon les promoteurs – à son propre hôpital, centre sportif et école. Difficile de dire s’il s’agit vraiment d’une mesure de distribution des services publics selon leur rayon d’influence ou de simplement maximiser l’offre d’infrastructure privées aux travailleurs du pétrole.
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Considérant la proximité d’Eko Energy Estate avec certains pôles majeurs (dont la principale station de métro de la ville), il sera intéressant de voir si la pression démographique et urbaine aura – avec le temps – le meilleur du quartier, forçant ce dernier à se densifier davantage. On peut facilement imaginer l’ajout d’un bâti d’encombrement à travers les îlots existants ou encore la construction de maisons de ville luxueuses situées sur le bord de l’eau.
